Bien que bénéfique pour les propriétaires et l’attractivité touristique, le développement du marché des meublés de tourisme, grâce aux plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, suscite des tensions avec les municipalités et les acteurs du logement traditionnel. En effet, la prolifération des locations de courte durée a contribué à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents et une flambée des loyers dans certaines villes. Face à ces défis, le gouvernement a décidé de renforcer l’encadrement de cette activité en adoptant une nouvelle législation en novembre 2024. Il s’agit de la loi Le Meur, couramment appelée “loi Airbnb”. Cette réforme vise à rétablir un équilibre entre le développement du tourisme, la protection des locataires et des résidents permanents ainsi que la régulation de l’offre locative.
Pour vous aider à mieux comprendre, on vous fait le point sur les changements apportés par la nouvelle “loi Airbnb” pour les meublés de tourisme.
Nouvelle “loi Airbnb” : évolution de la fiscalité des meublés de tourisme
La nouvelle loi Airbnb, adoptée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024, vise à mieux encadrer la mise en location de meublés de tourisme de courte durée. À cet effet, elle introduit des modifications en matière de fiscalité pour les propriétaires de meublés de tourisme. Ces changements ont pour objectifs :
- de réduire les avantages fiscaux accordés à ces locations de courte durée, afin de rééquilibrer le marché immobilier ;
- et d’encourager une offre locative plus accessible aux résidents permanents.
Réduction des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme non classés
Jusqu’à présent, les locations meublées non classées bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs déclarés sous le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec un plafond de 77 700 € de revenus par an.
Avec la nouvelle loi, cet abattement est réduit à 30 %, et le plafond de revenus éligibles au régime micro-BIC passe à 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, les propriétaires devront obligatoirement basculer vers le régime réel d’imposition, qui impose des obligations comptables plus strictes, mais qui permet aussi de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.).
Modification des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme classés
Les meublés de tourisme classés bénéficiaient jusqu’ici d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus locatifs, avec un plafond de 188 700 € par an sous le régime micro-BIC. Désormais, cet abattement est réduit à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels. Cela signifie que même les logements classés perdent une part importante de leur avantage fiscal.
Quels choix fiscaux pour optimiser la rentabilité de son meublé de tourisme ?
Face à ces nouvelles restrictions fiscales, plusieurs stratégies peuvent être mises en place par les propriétaires pour optimiser la gestion fiscale de leur bien :
- Passer au régime réel d’imposition. Même si cela implique davantage de formalités (tenue d’une comptabilité, déclaration des charges), ce régime permet de déduire de nombreuses dépenses. On peut citer par exemple les travaux d’entretien et de rénovation, les intérêts d’emprunt en cas de financement bancaire, les charges de copropriété et d’assurance, etc.
- Opter pour le statut de “Loueur en meublé professionnel” (LMP). Réservé aux propriétaires qui déclarent plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels, ce statut offre certains avantages, dont l’exonération partielle de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- Classer son meublé de tourisme. Même si l’abattement fiscal des meublés classés a été réduit, ils restent plus avantageux que les non classés (50 % contre 30 %). Obtenir un classement peut donc permettre de mieux préserver sa rentabilité fiscale.
Obligations en matière de performance énergétique
Dans l’optique de réduire l’impact énergétique du parc immobilier, la nouvelle loi Airbnb introduit aussi des exigences en matière de performance énergétique pour les meublés de tourisme. L’objectif est double : lutter contre les passoires thermiques et inciter les propriétaires à rénover leurs biens pour améliorer leur efficacité énergétique.
Jusqu’à présent, les locations saisonnières n’étaient pas soumises aux mêmes obligations que les locations classiques en matière de performance énergétique. Mais la nouvelle législation vient corriger cette exception en imposant progressivement des règles similaires à celles des locations longue durée. Ces logements devront alors attester d’un DPE classé :
- entre les classes A et E, du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
- entre les classes A et D, à partir du 1er janvier 2034. (Notons que la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).
Renforcement des pouvoirs des communes avec la nouvelle loi Airbnb
Il faut aussi souligner que la nouvelle loi Airbnb accorde davantage de pouvoirs aux maires et aux collectivités locales. L’objectif est de permettre aux communes d’adapter la réglementation à leurs besoins spécifiques.
Si les propriétaires pouvaient louer leur résidence principale jusqu’à 120 jours par an sans formalités complexes, ce délai est désormais réduit à 90 jours par an. Cela concerne principalement les villes dans lesquelles la demande de logements pour les résidents est particulièrement tendue.
Concrètement :
- Les grandes villes et zones tendues (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Toulouse, etc.) pourront limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an.
- Un contrôle renforcé a été mis en place avec l’obligation pour les plateformes comme Airbnb, Abritel et Booking de bloquer automatiquement les annonces dès que ce seuil est dépassé.
- Des sanctions plus lourdes sont prévues pour les contrevenants : amendes de 10 000 à 20 000 € par logement, en cas de dépassement.
Avec cette réforme, les maires pourront également imposer des quotas de meublés de tourisme dans certaines parties de leur commune. Par ailleurs, ils auront dorénavant la possibilité de modifier leur Plan local d’urbanisme (PLU) pour inclure des règles spécifiques aux meublés de tourisme. Cela signifie que certaines zones pourront être totalement interdites à la location saisonnière.
Nouvelles obligations déclaratives pour les propriétaires
Enfin, le gouvernement a décidé de renforcer les obligations déclaratives des propriétaires louant un meublé de tourisme. L’objectif est d’améliorer la transparence, de faciliter le contrôle des locations et d’assurer que chaque propriétaire respecte bien la réglementation locale et fiscale.
Les propriétaires ont alors jusqu’au 20 mai 2026 pour déclarer les locations de meublés touristiques. L’enregistrement se fera auprès d’un téléservice national dédié. Pour cela, chaque propriétaire devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, à partir de l’avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.
